Значение индекса доходности вторичного жилья за январь 2008 г. составило 2,8% за месяц. По данным Национального банка Украины годовая средневзвешенная ставка доходности по долгосрочным банковским депозитам на декабрь 2007 года составила 10,3% годовых (выросла), т.е. 0,86%/мес. Можно отметить, что индекс доходности вторичного киевского жилья в январе был в 3,2 раза больше средневзвешенной ставки доходности по долгосрочным банковским депозитам, что говорит о большей эффективности вложений средств в недвижимость на данный момент.

Согласно графику соотношения средней стоимости 1, 2, 3-х комнатных квартир Печерском и Шевченковском районы лидируют по стоимости жилья, при этом мы видим четкую закономерность – чем больше комнат в квартире, тем больше стоимость за квадратный метр.

Так же высокая стоимость квадратного метра на квартиры в Голосеевском, Подольском и Оболонском районах. В этих районах самым дорогим является квадратный метр двухкомнатной квартиры.  

В спальных районах столицы средняя стоимость за квадратный метр жилой недвижимости наибольшая на однокомнатные квартиры, но в целом цены находятся в одном диапазоне и разница между сегментами квартир небольшая.

Согласно графику соотношения максимальной, минимальной и средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости в январе 2008 годп максимальная стоимость квадратного метра была отмечена в Печерском районе и составила 15 083 $/кв.м.

Минимальная стоимость квадратного метра жилой недвижимости наблюдалась в Деснянском районе - 1879$/кв.м.

Район	Минимальное ($/кв.м)	Максимальное ($/кв.м)	Среднее ($/кв.м)
Голосеевский	1961	9255	3655
Дарницкий	1975	4989	2759
Деснянский	1879	4218	2685
Днепровский	2048	5149	3046
Оболонский	2375	5802	3507
Печерский	3090	15083	5652
Подольский	2305	8337	3416
Святошинский	2099	4241	2916
Соломянский	1938	5353	3278
Шевченковский	2455	13022	4380

Традиционно наибольшая стоимость квадратного метра вторичной недвижимости Киева в центральных районах - Печерском и Шевченковском и составляет соответственно 5652$/кв.м и 4380$/кв.м за январь 2007 г.. Как видно из графика средней стоимости вторичного жилья, средняя стоимость квадратного метра в Дарницком, Деснянском и Святошинском районах самая низкая и находится в пределах до 3000 $/кв.м

Согласно графику прироста средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы за январь 2008 г. по отношению к декабрю 2007 г. по большей части цены на квартиры повысились. Снижение наблюдалось только в Шевченковском районе, которое составило -1,92% за месяц.

Максимальное увеличение средней стоимости квадратного метра было отмечено в Соломянском районе, которое составило 4,76% за январь. А так же значительными темпами увеличилась стоимость жилья в спальных районах - Дарницком, Днепровском, Оболонском и Подольском районах, которые соответственно составило 4,14%, 3,94%, 3,97 и 3,91% за месяц.

В Святошинском и в Голосеевском районах изменения цен составило 0,27% и 0,36% в сторону увеличения.

В Печерском и в Деснянском районах так же в январе было отмечено повышение стоимости, так за месяц в среднем рост цен составил соответственно 1,38% и 1,71%.

Говоря о динамике средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений в январе в сегменте одно- и двухкомнатных квартир выросли, а в сегменте трехкомнатных - понизились:

- в сегменте однокомнатных квартир на 3,1%;

- в сегменте двухкомнатных квартир на 5,5%;

- в сегменте трехкомнатных квартир на -2,4%.

Таким образом, видим, что в январе 2008 года цены предложений на жилую недвижимость пошли вверх. Учитывая, что одно- и двухкомнатные квартиры наиболее подвержены изменениям на рынке, можно отметить, что и рост цен в этих сегментах был зафиксирован очень высокий, в то время как «трёшки» снизились в цене.

Средние ставки капитализации вторичных квартир Киева за январь 2008 года, % по районам:

Ставка капитализации – это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения с учетом всех присущих этому вложению рисков

Таким образом, киевские инвесторы на текущий момент используют нормы капитализации в диапазоне от 5,40 до 8,47%.

Среднее значение нормы капитализации для киевского вторичного жилья – 7,11%. Получается, что, покупая квартиры, предназначенные для сдачи в наем, инвесторы сегодня рассчитывают, что каждая вложенная тысяча долларов принесет в среднем чистый доход на уровне 71,1 доллар в год. Однако разброс значений ставок капитализации по городу в зависимости от района и количества комнат в квартире довольно значительный. Стоит отметить, что в декабре 2007 года средняя ставка капитализации по городу составила 7,15%, а диапазон норм капитализации был шире и составлял от 5,55% до 9,58%, это было связано с тем, что в декабре прошлого года спрос был выше и предложения по аренде жилья было значительно больше.

По прогнозам аналитиков компании «Канзас» учитывая корректировки, которые внес рост цен в прошлом месяце, в феврале можно ожидать умеренный рост цен - порядка 1,5-2% за месяц. Предпосылок к падению стоимости вторичной недвижимости нет. Возможно некоторое локальное снижение цен, например, на квартиры ветхого жилого фонда, либо другое устаревшее жилье. 

М