Тема: Рынок жилой недвижимости г. Черновцы 2008.

Опубликовано 03.05.2008 - В рубриках: цены

Лидерство или самовольная застройка?

В 2008 году лидером по объемам строительства стал г. Черновцы, обогнав и Киев, и Днепропетровск, при численности населения всего 245 тыс. человек. При этом в Черновцах каждое пятое строительство или реконструкция осуществляются самовольно, без получения соответствующих разрешений и заключений. В 2007 году в Черновцах было выдано 476 разрешений на выполнение строительных работ. В то же время инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля Департамента градостроительного комплекса и земельных отношений городского совета было составлено 50 предписаний относительно самовольного строительства и вынесено 295 постановлений об административных правонарушениях. В период “строительного бума”, который сейчас наблюдается в Черновцах, количество фактов самовольного строительства будет расти. Уже в первом квартале в этом году было вынесено 12 предписаний о приостановке самовольного строительства, 70 постановлений об административных правонарушениях в сфере градостроительства и взыскано 6 штрафов на сумму 49 тыс. грн.

Ценовая революция.

При наибольших объемах строительства в Черновцах ценовые эксперименты владельцев квартир грозят парализовать местный рынок жилой недвижимости. Уловив тенденцию удорожания квадратов в стране, владельцы квартир повысили расценки на 5-10%, а потенциальные покупатели отложили сделки и терпеливо ждут скидок. Живым остается лишь земельный рынок – за участки буковинцы готовы переплачивать не торгуясь.

На черновицком рынке жилой недвижимости назревает революционная ситуация. Владельцы квартир, воодушевленные информацией о новой волне подорожания, прокатившейся по ряду регионов страны, уже не хотят продавать свои апартаменты по старым ценам, в то же время потенциальные покупатели не спешат заключать сделки на невыгодных для себя условиях. С начала 2008 года большинство потенциальных продавцов повысили стоимость на 5-10%. За весь прошлый год вторичное жилье подорожало на 15%. Сейчас все больше собственников квартир задумываются и о переводе цен в евро, ссылаясь на обесценивание доллара. Платежеспособный спрос на жилую недвижимость крайне низок, что уже привело к сокращению числа сделок с начала года на 7-10%. Интерес покупателей вызывает лишь ограниченная группа апартаментов. В первую очередь это касается старых домов австрийской и румынской постройки, сосредоточенных в центре Черновцов (ул. Гоголя, Крылова, Пушкина, Смальстоцкого, Богомольца). Потенциальных покупателей привлекают большие площади (двухкомнатные квартиры - 75-80 кв. м, трехкомнатные квартиры – от 100 кв. м) и хорошая планировка (просторные кухня и холл, наличие комнаты для прислуги и т. п.). Такие квартиры, вне зависимости от их состояния, всегда были востребованы, поэтому даже их подорожание с начала года на $5-10 тыс. не отпугнуло потенциальных покупателей – за элитным жильем по-прежнему стоит очередь. Покупатели готовы платить за двухкомнатные "люксы" по $85 тыс., трехкомнатные – по $120-130 тыс., а наличие современного ремонта увеличивает эту сумму еще на $40-50 тыс.

Потенциальные покупатели интересуются и самыми дешевыми предложениями: однокомнатные квартиры не дороже $45 тыс. и двухкомнатные - до $60 тыс. Большинство их них располагается на проспекте Независимости, улицах Стасюка, Комарова, которые массово застроены «хрущевками». Впрочем, даже в этом сегменте количество сделок сокращается. За 2007 год динамика снижения числа покупок составила не менее 5%. Риэлторы связывают такую тенденцию с падением интереса к квартирам со стороны "заробитчан". Если еще два-три года назад их доля в клиентской базе агентств недвижимости составляла 50%, то сейчас не превышает 5%. Потенциальные покупатели все чаще предпочитают вкладывать накопления в зарубежную недвижимость.

Жилье среднего класса (от $50 тыс. – однокомнатная и от $70 тыс. – двухкомнатная квартира) вообще зависло. Продавцы, не желающие предоставлять покупателям скидки, не могут продать его по нескольку месяцев. Однако это не удержало собственников от соблазна попытаться заработать на квартирах еще больше – с начала года они подорожали на 3-5%. Впрочем, реальных сделок по новым ценам почти не заключается. Уже в скором времени продавцы вторички вынуждены будут умерить свой аппетит, тем более что банки ужесточили условия кредитования, снизив сроки ипотеки и повысив требования к заемщикам. Это чревато очередным снижением спроса на недвижимость, поскольку ранее в кредит в Черновцах покупали порядка 70% квартир.

Новостроек строят много.

В немалой степени отток покупателей со вторичного рынка связан и с активным строительством в Черновцах нового жилья. В 2007 году в эксплуатацию были введены 19 многоквартирных домов (почти 55 тыс. кв. м), сейчас возводится не менее 40 объектов, большинство из которых планируется сдать уже в следующем году. Наиболее интенсивно застраиваются приближенные к центру районы и окраины города. В первом случае речь идет о парковой зоне (ул. Кутузова, Суворова), где сооружаются несколько элитных зданий ($1,8-2 тыс./кв. м). На пересечении улиц Красноармейской и Ривненской с проспектом Независимости местные власти выделили участок в 40 гапод новый микрорайон, где будет построено более 100 тыс. кв. м жилья. Там возведена первая пятиэтажка, в которой уже практически нет свободных квартир, стоимость квадратного метра - $1,1 тыс.

Власти Черновцов готовы способствовать строителям недорогих апартаментов. Под социальные проекты в ближайшее время могут выделить земли в микрорайонах "Руський-1" (ул. Фастовская и Роменская), "Садгора" (ул. Кобулицкого). Чиновники обещают, что стоимость такого жилья для местных жителей будет как минимум на треть ниже рыночной. На недорогие квадраты ориентируются и многие инвесторы. В периферийном микрорайоне "Руський" возводится порядка 20 домов общей площадью 200 тыс. кв. м. Но желающих поселиться в этом не престижном районе не много, что заставляет компании снижать цены. На сегодняшний день квартиру здесь можно приобрести по $900/кв. м. На окраинах распродается не более 40% нового жилья. Причина неудач застройщиков слишком большая площадь квартир - двухкомнатные по 80 кв. ми трехкомнатные квартиры от 100 кв. м, что явно не вписывается в параметры недвижимости «эконом» -класса.

Наиболее активно раскупаются новостройки, расположенные в приближенных к центру районах, стоимость квадрата в которых на этапе котлована не превышает $1,2 тыс. Как правило, в таких домах в процессе возведения третьего-четвертого этажей свободных квартир уже нет. Но даже инвесторы, работающие в востребованных районах, в 2009-2010 гг. вынуждены будут пойти на снижение цен, поскольку одновременный ввод в эксплуатацию нескольких десятков объектов приведет к явному перенасыщению рынка.

Земельные участки и частные дома.

Земельные участки и частные коттеджи у жителей Черновцов более популярны, чем многоэтажная застройка. Спрос на участки и готовые коттеджи в течение последнего полугодия вырос как минимум на треть.

В очереди на получение земельных участков для строительства жилья находится 1367 черновчан, в том числе 391 - одновременно находится в очереди на получение кооперативного жилья. Из них лишь 96 лиц стали в очередь в 1993-2003 годах, а остальные находятся в очереди менее трех лет. В частности, в 2006 году в очередь на получение земельного участка стали 415 граждан, а в прошлом году - 588.
Уже на протяжении этого года предлагается предоставить земельные участки для индивидуального строительства жилья 96 черновчанам, которые дольше всего находятся в очереди на их получение. Для тех, кто желает принять участие в возведении кооперативного жилья, планируется выделить два земельных участка вблизи инженерных коммуникаций для строительства многоэтажной застройки, посодействовать им в создании жилищно-строительных кооперативов или обществ. Для остальных черновчан, которые желают возводить жилье индивидуальным способом, ежемесячно будет практиковаться проведение земельных аукционов, на каждый из которых по невысокой стартовой цене будет выставляться по меньшей мере десять земельных участков в районах, определенных Генпланом развития города для индивидуальной застройки.

По данным отдела статистики Черновицкого горисполкома, в 2007 году в городе было построено почти 400 частных домов и выделено более 240 наделов общей площадью свыше 19 га. Чиновники отмечают, что готовы отдать под приватизацию обширные площади на улицах Дубинской, Ривненской, Каштановой, Таджикской. Разрабатывается и план реконструкции территорий садово-дачных товариществ (их более 200) с целью перевода в жилой фонд. Но количество свободной земли в Черновцах все же весьма ограничено, поэтому спрос превышает существующее предложение, по меньшей мере, в полтора-два раза, что уже привело к резкому повышению цен. В течение последних месяцев участки в областном центре подорожали на 25-30%. Сейчас средняя стоимость сотки в спальных районах составляет $15-20, а в парковой зоне достигает $40 тыс.

Бьют все рекорды и цены на землю в так называемых Царских селах – на улице Курильской и в селе Годиловое, расположенном сразу за городской чертой. Участки в 8-10 соток там продают по $100-150 тыс., коттеджи – по $250-280 тыс., но все чаще в предложении появляются и объекты по $500 тыс. При этом первый коттеджный городок, который сейчас возводится на улице Сумской, пока не привлекает потенциальных покупателей, несмотря на достаточно невысокую заявленную стоимость домов (от $180 тыс.). Это объясняется маленькой площадью приусадебных участков.

Наиболее перспективными считают территории, расположенные в районе планируемого строительства объездной дороги. Опыт подобных инвестиций у горожан уже есть – на этапе сооружения трассы на пограничный пункт пропуска "Порубне" земли в ее окрестностях разошлись по $1 тыс./сотка, а сейчас их выставляют на перепродажу уже по $2-3 тыс. Высокие цены заставляют покупателей осваивать все более отдаленные от Черновцов районы. Сейчас активизировался спрос на участки в селах, расположенных вдоль магистралей. Обязательное требование, которое предъявляют потенциальные покупатели – наличие дорог и газопровода.

Отдел аналитики компании «Канзас».

More: continued here