Жилая недвижимость г. Запорожье 2008

Опубликовано 03.05.2008 - В рубриках: цены

Запорожье – город, занимающий третье место в Украине по уровню промышленного потенциала. В 2007 году в Запорожье наблюдался строительный бум, было введено в эксплуатацию 101,84 тыс. кв. м жилья. Практически все жилье 99,21 тыс. кв. м – многоквартирные дома. В 2007 году велись строительные работы на 10 строительных площадках города. Наибольшим спросом пользуется жилье «бизнес» и «эконом» класса. Общую концепцию развития запорожский мэр Евгений Карташов определил, как «Запорожье – город без окраин». Стоимость 1 кв.м. в новостройках в 2007 году выросла с 920 $/кв.м до 1100 $/кв.м. В целом, рынок жилой недвижимости города Запорожья, можно охарактеризовать как достаточно развитый. В Запорожье в очереди на получение жилья стоит 36 тыс. человек (16 тыс. – по месту жительства, остальные – на предприятиях), большая часть которых ждет ордер на квартиру от 10 до 30 лет.

В конце 2007 года городские власти обратились к потенциальным застройщикам с просьбой увеличить в будущих домах количество одно- и двухкомнатных квартир в связи с невысокой платежеспособностью семей, стоящих в очереди на квартиры. Строительные компании, в свою очередь, отмечают, что одной из проблем возведения жилья является недостаток мощностей электроподстанций. По оценкам специалистов, наличие коммуникаций на 20% снижают стоимость строительства квадратного метра. В связи с этим руководители исполнительной власти и депутаты горсовета намерены обратиться к ОАО "Запорижжяоблэнерго" с требованием выполнить обязательства по развитию сети и строить новые подстанции.

В целом предложения квартир на продажу таковы: 1-комнатные квартиры – 31%, 2-комнатные квартиры – 35%, 3-комнатные квартиры – 23%, 4-комнатные квартиры – 11%. Таким образом, максимальные предложения на продажу представлены 2-комнатными квартирами, потом – 1-комнатными, и только после них уже 3-комнатными и 4-комнатными квартирами. Структура новостроек по материалу несущих конструкций распределена так: 57% - монолитно-каркасные дома, 29% - панельные и 14% - кирпичные.

На сегодняшний день стандартная однокомнатная квартира в спальных районах города (Бородинский, Южный, Космический) стоит порядка $55 тыс., хотя в начале прошлого года цена не превышала $40 тыс. В центре жилье еще дороже: владельцы просят за квадратный метр $1,7–2,5 тыс., что в два раза больше, чем в прошлом году. Относительно доступным остается жилье в Заводском районе, который отличается неудобной транспортной развязкой и плохой экологией. Там на однокомнатной квартире можно сэкономить $5–7 тыс., что объясняется изменением критериев выбора жилья. Сейчас первое, на что обращает внимание потенциальный покупатель — экологическое состояние микрорайона, а уже затем оценивается вид из окна, наличие инфраструктуры и качество ремонта в подъезде.

Тяга запорожцев к чистому воздуху уже вывела в лидеры по популярности Бородинский район, где практически нет промышленных предприятий и расположена модная рекреационная зона Великий Луг. Высок спрос даже на «хрущевки», которые в других городах уже перешли в категорию неликвидного жилья и практически не дорожают. В Запорожье динамика цен на такие квартиры столь же высока, как и на остальную вторичную жилую недвижимость, что объясняется скудностью предложения на рынке. Ведь большинство наиболее востребованных однокомнатных квартир, выставляемых на продажу — это «хрущевки», что лишает покупателя выбора. Дефицит квартир на вторичном рынке и связанное с ним повышение цен объясняется ограниченным предложением нового жилья. На протяжении последних двух-трех лет строили в городе очень мало. Несмотря на общую тенденцию к увеличению темпов строительства, Запорожье пока отстает от других крупных городов. Среди наиболее заметных проектов, возведенных в прошлом году, эксперты называют жилой комплекс в спальном микрорайоне Пески (Южный р-н) и три дома на Набережной, последнее десятилетие числившиеся в списке долгостроев. Причем натиск покупателей был настолько велик, что фирмы без труда смогли увеличить цены на 30%, доведя стоимость квадратного метра до $960–1,5тыс. Судя по анонсам, в нынешнем году застройщики активизируются. Уже сейчас известно, по меньшей мере, о десяти проектах. К примеру, в Бородинском районе начали возводить комплекс «Звездный», в центре на улице Лермонтова будет сооружен 14-этажный дом, по три здания заложено на площади Пушкина и улице Победы.

Вопреки прогнозам, в Запорожье квартиры продолжают дорожать. Уже по итогам января 2008 года цены могут вырасти на 3%, и, судя по тому, с какой скоростью раскручивается маховик ажиотажа, это далеко не последний рекорд в нынешнем году. Но торжество продавцов будет недолгим — уже в 2009 г. в городе ожидается массовый ввод в эксплуатацию новостроек, что не только притормозит ценовую динамику, но и приведет к удешевлению наименее ликвидного жилья. Хотя еще в прошлом сезоне эксперты констатировали, что цены на жилье в городе достигли своего пика (что неминуемо приведет если не к снижению спроса, то, по крайней мере, к его стабилизации), количество желающих приобрести квартиру, наоборот, стремительно растет. В агентствах заявляют, что за январь число потенциальных покупателей в их базах данных увеличилось как минимум на 20%, а в марте этот показатель составил 27%. Причину этого феномена связывают с муссирующимися в городе слухами о возможном подорожании жилья на 10–15% уже в апреле-мае нынешнего года. Эта информация впечатлила и потенциальных продавцов, которые, наоборот, заняли выжидательную позицию. Рассчитывая на повышение цен, многие владельцы квартир сняли свои предложения с продажи. Особенно осторожничают те, кто продает и тут же покупает жилье. Владельцы побаиваются, что за то время, пока они будут подыскивать вариант для покупки, цены вырастут, и суммы, полученной от реализации старого жилья, не хватит на приобретение нового. В целом, на рынке жилья отмечен повышенный спрос. В городе отмечено увеличение количества спекулятивных сделок по покупке квартир с целью их дальнейшей перепродажи по завышенной цене.

В результате на рынке сложился ощутимый дефицит предложения. По оценкам экспертов, количество покупателей сейчас превышает число выставленных на продажу объектов, по меньшей мере, на 15%, как следствие, цены начали ползти вверх. Только за последнюю неделю марта они выросли на 1%.

Не менее интенсивно будет дорожать и загородная недвижимость, спрос на которую в течение последних двух лет, увеличился на 40%. В прошлом году земельный бум способствовал стремительному росту цен — в среднем по рынку динамика составила порядка 100%. Некоторые участки подорожали в 2,5–3 раза. Речь идет о наиболее востребованной земле как в пределах городской черты (Великий Луг в Бородинском, частная застройка в Хортицком, Южном районах, где стоимость сотки доходит до $20 тыс.), так и в близлежащих селах. К примеру, в Разумовке, Бобурке, Нижней Хортице цены стартуют от $2 тыс., но за самые лакомые наделы с выходом к водоему просят уже по $15–17 тыс./сотка. Озабоченность проблемами экологии все чаще заставляет запорожцев отдавать предпочтение загородному жилью. Уже есть примеры, когда владельцы элитных апартаментов в центре продают жилье, чтобы построить дом на выезде из города. Как следствие, Запорожье захлестнула волна частного строительства — особенно активно импровизированные коттеджные поселки появляются на территории Великого Луга. Там же расположены и два «цивилизованных» городка (стоимость 1 кв. мбез отделки — $1,3 тыс.). Кстати, застройщики оценили стремление горожан стать ближе к природе и уже объявили о строительстве двух новых городков — «Бородино» (Бородинский р-н), «Старый Днепр» (Хортицкий р-н) и «Волна» (Южный р-н). Стоит отметить, что запорожцы пока крайне неохотно рассматривают варианты, расположенные далее 10 кмот города. Как следствие, разница в ценах на землю в поселках, расстояние между которыми не превышает 5–10 км, просто огромна. Скажем, в Грушовке, Андреевке или Балабино можно купить участок по $500–1 тыс./сотка, тогда как ближе к городской черте цены стартуют с $5–7 тыс.

В 2008 году предпочтения покупателей вряд ли изменятся, так как выбор земли в самом городе и в непосредственной близости от него еще достаточно велик, а цены не достигли своего апогея. Дефицит предложения и дороговизна заставит запорожцев осваивать более отдаленные территории. А стоимость соток поползет вверх.

Основные застройщики на первичном рынке недвижимости: ПСК «Константа», Консалтинговая компания «Логика», ЗДСК, ЧП «Грааль Плюс», ХК «Киевгорстрой». В 2007 году к местным застройщикам («Константа», «Логика», Домостроительный комбинат) добавилась столичная компания «XXI Век», которая выиграла шесть земельных аукционов и на четырех полученных участках планирует соорудить жилые комплексы. Дополнительным вариантом расширения города является и застройка района трассы Москва—Симферополь. Сейчас облавтодор рассматривает возможности выноса дороги за пределы Запорожья, после чего, вероятно, инвесторы начнут осваивать еще одну окраину. Меняется и формат новостроек. Если до недавнего времени большинство домов позиционировались как эконом-класс, то сейчас наблюдаются первые попытки сооружения элитного жилья (комплекс на ул. Лермонтова). Активизация застройщиков может оказать реальное влияние на местный рынок недвижимости лишь к концу 2008 года, на этот период намечена сдача в эксплуатацию большинства заявленных объектов. Резкое увеличение предложения не только стабилизирует цены, но и будет способствовать их постепенному снижению, в частности, могут начать дешеветь наименее ликвидные квартиры в экологически неблагополучных районах. Однако в течении 2008 года вторичный рынок воспользуется последней возможностью набить себе цену, динамика удорожания жилья достигнет 15%.

В январе-феврале 2008 г. строительные предприятия Запорожской области выполнили объем работ на сумму 117,9 млн. гривен, что на 34,1 % меньше, чем в январе-феврале прошлого года.