Советы юриста. Юридические консультации по ипотеке
Опубликовано 20.11.2008 - В рубриках: ипотека
Поскольку многие банки пересматривают свою
политику по отношению к ипотечным программам, многие заемщики, уже взявшие кредит
ранее, задаются вопросом: может ли это повлиять на мой кредит? Специалисты ипотечной
компании “УНИКОМ”оказывают информационную и юридическую помощь таким заемщикам.
На некоторые распространенные вопросы нашему сайту любезно ответил
адвокат адвокатской фирмы
Александр Петренко.
В этом материале рассказывается о юридических аспектах получения ипотечного кредита,
отношениях заемщика с банком и сделках с недвижимостью, купленной по
ипотеке.
Может ли банк поднять ставки по ипотечному кредиту, который я взял
несколько лет назад?
Кредитные ставки могут быть изменены в случае, если кредитный
договор содержит условие о таком изменении. При этом могут быть определены
основания для таких изменений, их периодичность, и пределы повышения кредитных
ставок.
Если в договоре такого условия нет, то банк может попытаться в
судебном порядке изменить условия договора в части кредитной ставки, ссылаясь на
существенное изменение обстоятельств. Но при наличии грамотной юридической
помощи у заемщика суд наверняка откажет банку, так как финансовый кризис и
другие, возникшие у банка сложности, не будут признаны существенным изменением
обстановки, особенно – при ипотеке для физического лица.
Может ли банк потребовать вернуть кредит досрочно? Например,
если завтра резко упадут цены на недвижимость? Я слышал, что некоторые банки уже
начали выдвигать такие требования.
Может - в случаях, указанных в законе и договоре.
Например, при существенных нарушениях заемщиком условий кредитного договора по
оплате периодических платежей. Также, основанием для досрочного возврата
кредита, обеспеченного ипотекой, является утрата, существенное ухудшение
предмета залога, или существенное снижение его стоимости в результате действий
заемщика.
Однако, снижение стоимости предмета ипотеки в результате обвала
цен на рынке недвижимости может являться основанием для досрочного погашения
кредита только в случае прямого указания на это в договоре ипотеки. На
сегодняшний день не существует явных признаков грядущего резко падения цен.
Большинство аналитиков и экспертов говорят о стабилизации цен на недвижимость, а
некоторые – о дальнейшем росте, некоторые – о понижении, но далеко не резком
спаде цен. Думаю, банки лукавят, и на самом деле не столько боятся резкого
падения цен, сколько прикрывают этими опасениями возникшую в результате
финансового кризиса срочную потребность в деньгах.
Не советую при получении такого требования все бросать и бежать
с деньгами в банк. Пусть банк обращается в суд, который по ходатайству заемщика
назначит независимую судебную оценку предмета залога. Суд будет принимать
решение на основании сопоставления двух оценок: судебной и оценки при выдаче
кредита, и на основании сопоставления суммы задолженности по кредиту и стоимость
предмета залога на момент рассмотрения дела. Пример: кредит выдавался под залог
квартиры исходя из размера кредита не более 70 % стоимости квартиры. Пусть
предмет залога подешевел и стоит не 4, а 3 миллиона, но сумма остатка платежей
по кредиту составляет 1.5 миллиона. Получается, что сумма задолженности по
кредиту все равно не превышает 70 % подешевевшего предмет залога, и оснований
для досрочного возврата кредита нет.
Конечно, любые выводы надо делать на основании условий
конкретного договора ипотеки. Поэтому, в случае получения такого требования
банка берите свои документы и отправляйтесь на консультацию к адвокату.
Если банк, где я брал ипотеку, закроется, должен ли я буду
продолжать выплачивать кредит и если да, то как? Или может, повезет?
Не стал бы рассчитывать на такое везение. Процедура
банкротства, если не удается оздоровить финансовую ситуацию у банкрота,
направлена на получение денежных средств для кредиторов ликвидируемой
организации. При банкротстве банка, первое что будет делать внешний управляющий
- реализовывать закладные по ипотеке. Так что, скорее Вы получите
уведомление нового банка о том, что платить по кредиту Вы должны уже, чем
узнаете о своем везении. А платить надо в соответствие с условиями кредитного
договора, только на расчетный счет Вашего нового кредитора, указанный в
уведомлении. Только перед платежами надо убедиться в том, что права Вашего
нового кредитора действительно существуют и оформлены в полном соответствие с
законом.
Когда берешь ипотечный кредит, необходимо оформить страховку
на жизнь и квартиру из расчета размера кредита. Если человек, на которого
оформлена ипотека, умирает, что происходит с кредитом и соответственно с
квартирой? Если квартира уходит в счет погашения кредита, то зачем нужны
страховки? Либо страховая компания должна возместить кредит банку, а квартира
остается детям либо родственникам?
Спор о том, необходимо ли страховать жизнь и трудоспособность
заемщика, уже решался в суде с участием представителей Роспотребнадзора. Суть
спора заключается в том, что ФЗ «Об ипотеке» не предусматривает обязательного
страхования жизни, а большинство ипотечных программ предусматривают такое
страхование как обязательное. Однако, позиция банков не изменилась, нет
страховки жизни – нет кредита. Если залогодатель умирает и смерть является
страховым случаем (а это – далеко не всегда очевидно) страховая компания
выплачивает банку остаток кредита и процентов по нему, а наследники получают
«чистую» квартиру. Если смерть не является страховым случаем, или не покрывает
выплат банку — наследники либо «поддерживают» кредит и платят банку (по закону
наследуется не только имущество, но и долги наследодателя), либо не принимают
такое наследство вообще и остаются без заложенной квартиры.
В 2006 году я по коммерческой ипотеке приобрел квартиру. В
2007 году подал в свою районную налоговую инспекцию заявление о возврате 13% от
выплаченных в предыдущих году процентных выплат банку за приобретенный кредит.
Однако сотрудники налоговой инспекции не приняли мое заявление, заявив, что на
возврат суммы от выплаты процентов по кредиту я могу рассчитывать лишь после
полного погашения кредита банку. Законны ли требования налоговой инспекции? Если
да, то какими нормативно-правовыми актами это оговаривается?
Требования налоговиков незаконны. В соответствие со ст. 220
Налогового кодекса РФ (это и есть тот нормативно-правовой акт, о котором Вы
спрашиваете), имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на
основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов,
оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных
средств налогоплательщиком по произведенным расходам, в т.ч. и по расходам на
оплату процентов по кредиту. Никаких указаний о предоставлении вычета по
процентам после полного погашения кредита указанная норма не содержит.
Как прекратить ипотеку на квартиру в случае ликвидации
банка-кредитора?
Снятие обременения производится либо при предоставлении
документов от залогодержателя и должника о полном погашении задолженности по
кредиту (займу), либо на основании судебного решения. Если банк прекратил свое
существование, обязательства по Вашему кредиту, скорее всего, были переданы
другой организации, о чем Вы должны быть уведомлены. Если такого уведомления Вы
не получали, право залога объекта принадлежит банку, в котором Вы брали кредит,
и он, вероятно, до сих пор существует (ликвидация — достаточно долгий процесс).
Но если все-таки банк ликвидирован, а права кредитора по Вашему кредиту так и не
были никому переданы, то снимать обременение придется в судебном порядке, но
такой судебный процесс является формальной и недолгой процедурой. Кстати, если
при этом Вы не завершили все необходимые выплаты по кредиту – Вам повезло,
платить не придется.
Правомерно ли внесение изменений в кредитный договор «Нести
расходы по оплате услуг за перечисление денежных средств заемщика в счет
исполнения им обязательств, в соответствии с тарифами, установленными
организацией осуществляющей перевод денежных средств». В редакции кредитного
договора «Нести расходы, связанные с банковскими операциями по текущему счету,
ведущемуся у кредитора, в соответствии с установленными кредитором тарифами». Не
придется ли выплачивать суммы кредита, переводя их на счета за границу, это
очень дорого.
Если Вы будете платить непосредственно банку-кредитору, то при
новой редакции договора никаких расходов по перечислению денег нести не будете.
Однако, если Ваш банк переедет в другой город, или закроет филиал в Вашем
городе, до расходы по перечислению денег нести придется. Также, эти расходы
возможны, если: кредит ипотечный, по нему была выпущена закладная, и эту
закладную банк продаст лицу, находящемуся в другом городе. Но эта ситуация
возможна и при старой (существующей) редакции договора.
Кто из нас — я или муж — должен быть заемщиком, а кто
созаемщиком для получения ипотечного кредита, если вклад в банке есть только на
мое имя, а у него зарплата больше?
Дело в том, что критерии заемщиков и созаемщиков совершенно
одинаковы. Обычно заемщиком называют лишь того, на чей адрес кредитная
организация высылает всю переписку по кредитному договору или того, у кого
заработная плата больше. Вклад является лишь одним из видов подтверждения
доходов, и трудно сказать, что предпочтительнее – зарплата мужа или вклад (все
зависит от цифр). Часть ипотечных программ вообще не дают супругам брать кредит
отдельно друг от друга, другие требуют для этого брачный контракт. В
законодательстве нет порядка определения того, кто должен быть созаемщиком, а
кто — заемщиком. В большинстве случаев этот вопрос разрешается по соглашению
банка с Вами, при этом решающим является мнение банка, который выдает ипотечный
кредит.
2-х комнатная квартира приобретена молодым человеком по
ипотеке с рассрочкой на 10 лет. Если он женится до полной выплаты ипотечных
платежей, жена в случае развода сможет претендовать на долю в этой квартире?
Может, а доля, на которую она сможет претендовать,
эквивалентна ? суммы ипотечных платежей, выплаченных после заключения брака. Например:
по договору квартира стоит 1 млн. руб., после заключения брака было выплачено
по кредиту 500 тыс. руб., — жена может претендовать на долю квартиры.
Александр ПЕТРЕНКО
заведующего
Адвокатской фирмы “ЮРИНФОРМ –
ЦЕНТР”
More: continued here
Комментарии
Оставьте отзыв